El ratio préstamo-valor (LTV, del inglés loan-to-value) es un ratio de crédito que compara el importe prestado con el valor tasado o el precio de compra de un inmueble, según lo que utilice el prestamista. Se calcula como el importe del préstamo dividido entre el valor del inmueble, expresado en porcentaje; por ejemplo, un préstamo de 80.000 dólares sobre un inmueble de 100.000 dólares supone un LTV del 80 por ciento. Un LTV más bajo significa que el prestatario posee más patrimonio y el prestamista asume menos riesgo, lo que suele traducirse en mejores tipos y condiciones, mientras que un LTV alto puede requerir un seguro hipotecario o conllevar tipos más elevados. Los prestamistas fijan límites máximos de LTV que difieren según el tipo de préstamo y el uso del inmueble, y las propiedades de inversión o de alquiler de corta estancia suelen exigir LTV máximos más bajos que las viviendas ocupadas por el propietario.
Por qué esto es importante para los gestores de propiedades
El ratio que aplica el prestamista determina cuánto efectivo debe aportar un inversor a la compra y cómo de cara será la deuda resultante, ya que un mayor endeudamiento sobre una propiedad señala más riesgo. Un ratio alto estira la capacidad de compra pero deja un capital propio más fino, de modo que una caída de valor puede borrar rápidamente el colchón del propietario o desencadenar condiciones de refinanciación desfavorables. Entender dónde se sitúa una operación en esta medida moldea tanto la entrada como la resistencia de la inversión ante una recesión del mercado.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo el LTV?
¿Por qué importa un LTV más bajo?
¿Qué LTV permiten normalmente las propiedades de inversión?
¿El LTV se basa en el precio de compra o en la tasación?
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