Il rapporto prestito-valore (LTV, dall'inglese loan-to-value) è un indicatore di credito che confronta l'importo preso in prestito con il valore stimato o il prezzo di acquisto di un immobile, a seconda di ciò che il finanziatore utilizza. Si calcola come l'importo del prestito diviso per il valore dell'immobile, espresso in percentuale; ad esempio, un prestito di 80.000 dollari su un immobile da 100.000 dollari corrisponde a un LTV dell'80 per cento. Un LTV più basso significa che il mutuatario detiene più capitale proprio e il finanziatore corre meno rischio, il che spesso si traduce in tassi e condizioni migliori, mentre un LTV elevato può richiedere un'assicurazione o comportare tassi più alti. I finanziatori fissano limiti massimi di LTV che variano in base al tipo di prestito e all'uso dell'immobile, e le proprietà di investimento o per affitti brevi richiedono spesso LTV massimi più bassi rispetto alle abitazioni occupate dal proprietario.
Perché questo è importante per i gestori di proprietà
Il rapporto applicato dal finanziatore stabilisce quanto contante un investitore deve portare all'acquisto e quanto costerà il debito che ne deriva, poiché un indebitamento elevato su un immobile segnala maggiore rischio. Un rapporto alto amplia la capacità di acquisto ma lascia un capitale proprio più sottile, per cui un calo di valore può cancellare in fretta il margine del proprietario o innescare condizioni di rifinanziamento sfavorevoli. Capire dove si colloca un'operazione su questa misura definisce sia l'anticipo sia la tenuta dell'investimento durante una fase di mercato negativa.
Domande frequenti
Come si calcola l'LTV?
Perché un LTV più basso è importante?
Quale LTV consentono di solito le proprietà di investimento?
L'LTV si basa sul prezzo di acquisto o sulla perizia?
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