Cap Rate

Il cap rate viene calcolato dividendo il Net Operating Income (NOI) annuale della proprietà per il suo valore di mercato attuale o prezzo di acquisto, quindi moltiplicando per 100 per esprimerlo come percentuale. Ad esempio, una proprietà che genera 45.000 dollari in NOI annuale con un valore di mercato di 500.000 dollari ha un cap rate del 9%. NOI dovrebbe includere tutto il ricavo di affitto meno le spese di gestione (commissioni di gestione, pulizie, manutenzione, utenze, assicurazione, tasse) ma escludere i pagamenti ipotecari e le tasse sul reddito.

I cap rate per affitti vacanzieri sono tipicamente più elevati dei cap rate per affitti a lungo termine tradizionali (che in media sono del 4-6%) perché gli STR generano significativamente più ricavo lordo per notte ma comportano anche costi di gestione più elevati e una maggiore volatilità del ricavo. Un affitto vacanziero potrebbe guadagnare 2-3 volte il ricavo annuale di un affitto comparabile a lungo termine, ma le spese di gestione incluse pulizie, arredamento, gestione e commissioni della piattaforma sono sostanzialmente più elevate. Il cap rate più elevato riflette anche il rischio aggiuntivo da cambiamenti normativi, fluttuazioni della domanda stagionale e competizione di mercato.

Per proprietà di investimento in affitti vacanzieri, puntate a un cap rate del 5-8% nei mercati affermati con normative stabili e domanda coerente. Le proprietà che raggiungono cap rate dell'8-12% sono considerate top performer ma spesso comportano rischio più elevato: potrebbero essere in mercati emergenti, destinazioni stagionali o aree con incertezza normativa. Confrontate sempre i cap rate all'interno dello stesso mercato e tipo di proprietà per un'analisi significativa, e considerate la crescita potenziale del ricavo e l'apprezzamento insieme al cap rate quando prendete decisioni di investimento.