GOPPAR
Il GOPPAR, acronimo di Gross Operating Profit Per Available Room (profitto operativo lordo per camera disponibile), è un indicatore di redditività che divide il ricavo totale meno i costi operativi per il numero di notti disponibili in un dato periodo. A differenza del RevPAR, che misura solo i ricavi, il GOPPAR tiene conto dei costi come pulizie, manutenzione, commissioni di piattaforma e utenze, diventando così un indicatore più completo della salute finanziaria di una proprietà. Un GOPPAR più elevato segnala che un affitto non è soltanto ben occupato, ma anche gestito in modo efficiente. I gestori professionisti e gli investitori utilizzano il GOPPAR per confrontare le performance all'interno di un portafoglio e individuare le proprietà in cui il controllo dei costi o l'aumento delle tariffe potrebbe migliorare i margini.
Domande frequenti
Come si calcola il GOPPAR per un affitto vacanze?
Il GOPPAR è pari al profitto operativo lordo diviso per il totale delle notti disponibili. Il profitto operativo lordo è il ricavo totale meno i costi operativi diretti come pulizie, forniture, manutenzione e commissioni di canale — ma prima delle distribuzioni ai proprietari, degli ammortamenti o dei costi di finanziamento. Ad esempio, un profitto di 8.000 euro su 30 notti disponibili corrisponde a un GOPPAR di 267 euro.
Qual è la differenza tra GOPPAR e RevPAR?
Il RevPAR misura il ricavo per notte disponibile senza dedurre i costi, mentre il GOPPAR deduce le spese operative per mostrare il profitto effettivo per notte. Il GOPPAR è l'indicatore più utile per l'analisi della redditività, poiché una proprietà con un RevPAR elevato ma costi eccessivi di pulizia e manutenzione potrebbe comunque avere un GOPPAR insoddisfacente.
Qual è un buon valore di GOPPAR per un affitto vacanze?
Non esiste un benchmark universale perché il GOPPAR varia significativamente in base al mercato, alla tipologia di proprietà e alla struttura dei costi. Il confronto più utile è monitorare il proprio GOPPAR nel tempo e raffrontarlo con proprietà simili nel proprio mercato. Migliorare il GOPPAR del 10-15% anno su anno è un obiettivo ragionevole per un portafoglio gestito attivamente.
Perché i gestori di proprietà dovrebbero monitorare il GOPPAR invece della sola occupazione?
L'occupazione da sola non rivela se una proprietà è redditizia. Un'unità prenotata all'85% delle notti a una tariffa bassa con alti costi di pulizia potrebbe generare rendimenti peggiori rispetto a una prenotata al 65% a tariffe premium con gestione efficiente. Il GOPPAR fornisce un singolo numero che cattura sia la performance dei ricavi che l'efficienza dei costi.
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