Il contratto di locazione principale (o locazione capofila) è un accordo con cui un unico conduttore affitta un intero immobile o edificio dal proprietario per un lungo periodo e ottiene il diritto di subaffittare le singole unità agli occupanti finali. Il conduttore principale versa di norma un canone fisso al proprietario e trae profitto dal margine tra tale canone e i ricavi generati riaffittando, spesso come locazione a breve o media durata. Questa struttura è centrale nell'arbitraggio locativo, in cui gli operatori costruiscono un'attività di affitto breve su immobili che non possiedono. Il contratto di locazione principale concede solitamente ampi diritti di subaffitto e di arredamento e può includere clausole come un canone garantito al proprietario. Si distingue da un normale mandato di gestione perché il conduttore principale si assume gli obblighi del contratto e il rischio di mercato, anziché operare per conto del proprietario.
Perché questo è importante per i gestori di proprietà
Controllare e subaffittare un immobile senza possederlo consente a un operatore di ampliare un portafoglio con molto meno capitale rispetto all'acquisto, catturando il divario tra il canone pagato e i ricavi ottenuti. Questa leva agisce in entrambe le direzioni: il canone fisso è dovuto ogni mese a prescindere dalle prenotazioni, per cui una stagione debole o uno shock della domanda ricade interamente sull'operatore. Il successo dipende da una valutazione rigorosa e da un'occupazione sufficiente a coprire il contratto prima che inizi qualsiasi profitto.
Domande frequenti
In cosa si differenzia un contratto di locazione principale da un mandato di gestione?
Ho bisogno del permesso del proprietario per gestire affitti brevi con un contratto di locazione principale?
Cosa succede se i ricavi da affitto non coprono il canone principale?
I contratti di locazione principale sono legali ovunque?
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